Mieter raus, Touristen rein. Europas Kampf gegen die Wohnungsnot.Mieter raus, Touristen rein. Europas Kampf gegen die Wohnungsnot.Mieter raus, Touristen rein. Europas Kampf gegen die Wohnungsnot.

„Wir sind alle Maricarmen“, riefen Zehntausende Menschen in Spanien. Tagelang zogen sie für die 87-Jährige María del Carmen Abascal, von allen nur Maricarmen genannt, auf die Straße. „Ich habe 70 Jahre in diesem Haus gelebt“, erzählte die betagte Frau bei ihrer Delogierung. Die Spanierin ist zum Gesicht der Massenproteste gegen die Regierung und gegen die Wohnungsnot geworden. Die Bilder der gehbehinderten Pensionistin, die, auf einer Trage liegend, aus ihrer Wohnung geholt wurde, gingen um die Welt. Beinahe ihr ganzes Leben wohnte Maricarmen in der Nähe des Retiroparks, einer grünen Oase in Madrid. Heute leben hier die reichen Bewohner der spanischen Hauptstadt. Maricarmen zahlte auf Grund eines alten Mietvertrags monatlich 500 Euro. Bis ein Immobilienunternehmen vor einigen Jahren die Wohnung kaufte und die Miete mittels juristischer Winkelzüge auf mehr als das Dreifache erhöhte. Die Pensionistin konnte dies nicht zahlen und ging vor Gericht. Sie verlor und wurde hinausgeklagt. Die nicht enden wollenden Demonstrationen zeigten Wirkung – Maricarmen sollte in ihre Wohnung zurückkehren. An dieser Stelle hätte es ein Happyend geben können, doch Maricarmen, gesundheitlich schwer angeschlagen, überlebte die erzielte Einigung nur wenige Tage. Die 87- Jährige starb im Krankenhaus.

Was bleibt, ist ihr Kampf und ihr Vermächtnis, das nun auch für ein politisches Beben in Spanien gesorgt hat. Denn das generelle Problem der Wohnungskrise ist gewaltig – und es wurde sogar zum Auslöser für Neuwahlen. In Madrid sind die Mieten in den vergangenen sieben Jahren um 70 Prozent gestiegen, der Kaufpreis für Immobilien hat sich um 60 Prozent erhöht. Die Lohnsteigerung hat im gleichen Zeitraum jedoch nur 14 Prozent betragen. Die sozialdemokratische spanische Regierung legte ein umfangreiches Maßnahmenpaket gegen die Wohnungsnot vor, dieses verfehlte jedoch die Mehrheit im Parlament. Ministerpräsident Pedro Sánchez trat daraufhin die Flucht nach vorn an und kündigte Neuwahlen für den 29. November an.

Madrid ist mit der Wohnungskrise nicht allein. Während immer mehr Touristen in Airbnb-Wohnungen in den besten Lagen ein- und ausgehen, fehlt der
Wohnraum für die lokale Bevölkerung. Die Kurzzeitvermietungen, ursprünglich als sympathische Idee entwickelt, um Wohnungen, die kurzzeitig leer stehen, zu nutzen und Urlaubern das Gefühl zu geben, wie die Einheimischen zu leben, sind längst zu einem Geschäft geworden, das die lokale Bevölkerung vertreibt. Dieses Geschäft sorgt nicht nur für einen Mangel an verfügbaren Wohnungen, sondern treibt auch die Preise in die Höhe. Kommerzielle Anbieter haben schon seit langem erkannt, dass Touristen mehr Geld bringen als langfristige Vermietungen. Die Folge: Einheimische müssen weichen, die Infrastruktur verändert sich. Tragische Beispiele gibt es genügend: Etwa das historische Viertel Bairro Alto in Lissabon, in dem das Alltagsleben einer Partymeile gewichen ist, in der es Unmengen an Ferienwohnungen gibt. Auch Barcelona, Paris, Amsterdam und andere Touristenmagneten sind längst an ihre Grenzen gestoßen. Laut Daten von Eurostat, dem offiziellen statistischen Amt der Europäischen Union, wurden im vergangenen Jahr über Airbnb, Booking und Expedia 952 Millionen Übernachtungen in Kurzzeitunterkünften gebucht - damit hat sich der Markt gegenüber dem Jahr 2018 verdoppelt.

Doch die Städte wehren sich, jede auf ihre Weise. So hat in Paris ein Gericht vor kurzem eine Rekordstrafe in der Höhe von 585.000 Euro gegen ein Immobilienunternehmen verhängt, weil ein Gebäude im angesagten neunten Arrondissement unterhalb von Montmartre illegal in eine Touristenunterkunft umgewandelt worden war. Der Pariser Bürgermeister machte aus seiner Freude darüber keinen Hehl und betonte: „Airbnb in Paris ist Geschichte.“ Die Stadt Marseille lässt illegale Schlüsselboxen an Wohnungstüren entfernen, Mailand verbietet die Schlüsselboxen im öffentlichen Raum, denn immer öfter werden diese Boxen mittlerweile auf Geländern oder auch auf Fahrrädern befestigt, um nicht einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden zu können. In vielen Städten, wie etwa in Wien, gibt es zeitliche Beschränkungen für die Kurzzeitvermietungen, und Barcelona will überhaupt die Notbremse ziehen. Dort sollen die Lizenzen für mehr als 10.000 offiziell genehmigte Ferienwohnungen im November 2028 auslaufen. Nicht selten landen die Versuche, die Kurzzeitvermietungen einzudämmen, vor Gericht. Professionelle Vermieter sowie Airbnb selbst stemmen sich mit aller Kraft gegen sämtliche Einschränkungen.

Die EU, die eigentlich für die Wohnungspolitik gar nicht zuständig ist – diese liegt primär in den Händen der Mitgliedsstaaten, will nun eingreifen. Immerhin gibt es in Brüssel auch einen eigenen Kommissar für diesen Bereich: Den dänischen Sozialdemokraten Dan Jørgensen. Er findet deutliche Worte: „Die Preise in vielen europäischen Städten sind viel zu hoch. Wir sehen daher, wie normale Menschen mit normalen Berufen keine Wohnung finden.“ Die Menschen werden aus den Städten, in denen sie arbeiten, verdrängt, so der Kommissar. Das sei völlig inakzeptabel. In einigen Städten seien Kurzzeitvermietungen ein Problem, deshalb werde man die rechtliche Grundlage für die Mitgliedstaaten schaffen, um dies zu regulieren. Barbara Steenbergen, Leiterin des EU-Büros der internationalen Mietervereinigung in Brüssel, zeigt sich erfreut, dass das Thema Wohnen auf die europäische Ebene gehoben wird. Sie erklärt: „Im Vorfeld der vergangenen EU-Parlamentswahl gab es europaweite Umfragen, Bürgerinnen und Bürger wurden gefragt, um welche Themen sich die EU dringend kümmern solle. Der erste Punkt waren bessere und gut bezahlte Arbeitsplätze. Danach kam schon der dringend benötigte leistbare Wohnraum.“

Am 9. September stellte die EU-Kommission den so genannten Affordable Housing Act vor. Die geplante Verordnung soll nationalen, regionalen und lokalen Behörden erlauben, Gebiete mit „angespanntem Wohnraum“ auszuweisen. Ausschlaggebend dafür soll das Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Einkommen sein. Welche Maßnahmen die Städte dann ergreifen, bleibt ihnen überlassen. Ein einheitlicher Rechtsrahmen soll bei etwaigen Gerichtsverhandlungen helfen – die Städte sollen sich künftig bei ihrem Vorgehen gegen die Ferienwohnungen auf das Europarecht berufen können. Nun sind das EU-Parlament sowie die Mitgliedstaaten am Zug. Damit die neuen Regeln in Kraft treten können, braucht es eine Einigung der drei EU- Institutionen. Barbara Steenbergen ist zwar der Ansicht, dass es gut sei, dass das Thema Wohnen nun breiter diskutiert werde und in den Fokus rücke, beim Affordable Housing Act zeigt sie sich aber noch skeptisch. Da müsse noch viel diskutiert und vermutlich nachjustiert werden.

Andreas Schieder, Delegationsleiter der SPÖ im EU-Parlament, sitzt als einziger österreichischer Vertreter im Sonderausschuss zur Wohnraumkrise. Er verweist auf Statistiken, die zeigen, dass der Altersdurchschnitt, an dem junge Menschen von daheim ausziehen, in Kroatien, Spanien und anderen Ländern bei über 30 Jahren liegt. „Das macht viel Druck und zeigt, dass die Wohnungskrise nicht nur ein Problem der Ärmsten ist, sondern zur erschreckenden Normalität der Mittelklasse geworden ist.“ Und er ergänzt: „Wenn wir sehen, dass immer mehr Wohnungen vom Markt verschwinden, dann ist dies auch ein europäisches Thema. Mehrere Bürgermeister, etwa aus Barcelona, Madrid, Amsterdam, Rom und auch Wien, haben sich zusammengeschlossen und betont, dass etwas geschehen müsse, weil es in den Innenstädten keine Wohnungen für die lokale Bevölkerung mehr gibt.“
Was sagt eigentlich Airbnb zu all den Vorwürfen und immer strenger werdenden Vorschriften? Brian Chesky, Mitgründer und Chef der Buchungsplattform, weist jegliche Verantwortung für die Wohnungskrise von sich. Der Milliardär, der zu den reichsten US-Amerikanern gehört, sagte im vergangenen Jahr in einem Interview mit der deutschen Zeitung „Welt am Sonntag“, dass Airbnb zu einem „bequemen Sündenbock für eine gescheiterte Politik und tiefgreifende, langjährige Wohnungsprobleme“ geworden sei. Die Städte hätten nicht genügend Wohnraum gebaut, um mit dem Bevölkerungswachstum Schritt zu halten. Dies sei die eigentliche Krise, so Chesky. Das will Barbara Steenbergen so nicht stehen lassen: „Wir haben die Gewissheit, und diese ist auch wissenschaftlich bewiesen, dass Airbnb tatsächlich verfügbaren Wohnraum entzieht. Schauen wir doch nach Lissabon, wo knapp ein Drittel der Wohnungen im Zentrum als Airbnb genutzt werden. Schauen wir auf die Schlösser, die überall hängen, in jeder Stadt.“

Klar ist, dass Airbnb längst nicht mehr das ist, wofür es eigentlich gedacht war. Ein Angebot, von privat zu privat. Entstanden ist die Idee im Silicon Valley, die Gründungslegende, wie sie vom Unternehmen erzählt wird, geht folgendermaßen: Zwei arbeitslose Kunsthochschulabsolventen, die Geld für die Miete ihrer Wohnung in San Francisco auftreiben mussten, entschlossen sich, während einer großen Designtagung, als die Hotels der Stadt komplett ausgebucht waren, einige Luftmatratzen auf dem Fußboden als Schlafplätze zu vermieten. So ergab sich der Name “Air bed and breakfast” – Luftmatratze und Frühstück –, der später zu Airbnb verkürzt wurde. „Mittlerweile ist aus Airbnb ein großes Geschäft geworden. Das ist ein Geschäftsmodell, in das auch immer mehr Investoren einsteigen. Ich plädiere dafür, Einkommen aus Kurzzeitvermietungen sehr hart zu besteuern, um die Attraktivität der Investitionen im großen Stil in diesen Markt zu reduzieren“, sagt Mieterschützerin Barbara Steenbergen.

Wie ist die Lage eigentlich in Österreich? Betroffen sind, wie in allen anderen Ländern, vor allem Städte mit einem hohen Touristenaufkommen. Salzburg hat bereits im Jahr 2020 mit einem Nächtigungsabgabengesetz durchgegriffen. Alle Wohnungen, die an Touristen vermietet werden, müssen registriert werden, auch eine Ortstaxe wird fällig. Bei Verstößen drohen Strafen in der Höhe bis zu 25.000 Euro. Die Universität Salzburg hat nun in einer wissenschaftlichen Langzeituntersuchung festgestellt, dass das Angebot auf Plattformen wie Airbnb seither deutlich, nämlich um ein Drittel, zurückgegangen ist. Allerdings zeigt sich auch, dass andere Formen der Kurzzeitvermietung entstanden sind. Wer eine Hintertür sucht, findet diese auch. So werden Wohnungen etwa für Firmen angeboten – stets nur für wenige Monate. Und auch so genannte Mikrohotels mit bis zu 60 Zimmern, für die es keine Bewilligung der Stadt braucht, boomen. Expertinnen und Experten geben auch zu bedenken, dass sich Airbnb für die Vermieter nach wie vor lohnt. Salzburg ist vor allem zur Festspielzeit im Sommer komplett ausgebucht, freie Zimmer sind im Juli und August Mangelware. Und auch die Weihnachtszeit ist touristische Hochsaison. Wer in diesen Perioden seine Wohnung vermietet, erzielt damit so viel Einnahmen wie aus einer normalen Dauervermietung.

Am meisten zugespitzt hat sich die Situation in den vergangenen Jahren in Wien, an immer mehr Hauswänden sind Schlüsselboxen zu sehen, Touristen mit ihren Rollkoffern gehen in normalen Wohnhäusern ein und aus. Seit 1. Juli 2024 gilt in Wien die 90-Tage-Regel. Touristische Kurzzeitvermietungen sind auf 90 Tage im Jahr beschränkt, eine Überschreitung ist nur mit einer Ausnahmegenehmigung möglich. Nun verschärft das Rathaus die Regeln weiter: Ab 1. Jänner 2027 wird es eine Registrierungspflicht geben, Vermietungen über Airbnb und Co müssen also vorab der Behörde gemeldet werden. Wenn sich jemand nicht an die neuen Vorgaben hält, drohen Strafen von bis zu 50.000 Euro.

Außerdem will Wien gegen die steigende Zahl an Umwidmungen von Wohnraum in Beherbergungsstätten vorgehen. Denn zuletzt gab es, laut der Stadt Wien, immer mehr Fälle, in denen Eigentümer einen Antrag auf Umwidmung von Wohnungen in Beherbergungsstätten gestellt haben. Das Schlupfloch bei der Sache: Für solche Objekte gelten die Regeln zur Kurzzeitvermietung nicht mehr. Künftig müssen mindestens 80 Prozent der Nutzflächen der Regelgeschoße für Wohnzwecke verbleiben. Für klassische Hotels, Pensionen oder ähnliche Betriebe - also Einrichtungen, die auch Personal beschäftigen - gilt die Vorschrift nicht. Wiens Wohnbaustadträtin Elke Hanel-Torsch: „Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Wohnungen sind vorrangig zum Wohnen da. Wir alle müssen irgendwo wohnen, und die Aufgabe der Politik und einer Stadt ist es aus meiner Sicht, dafür zu sorgen, dass die Menschen genügend leistbaren Wohnraum haben. Das heißt nicht, dass wir die Grundidee von Airbnb kritisieren, denn es war eigentlich anfangs eine sehr charmante Idee. Aber wogegen wir vorgehen müssen, ist dieser dauerhafte Entzug von Wohnraum.“ Laut der Wohnbaustadträtin gab es seit Juli 2024 mehr als 2700 Anzeigen bei der Baupolizei, diese kamen meist von verärgerten Nachbarinnen und Nachbarn. Ein eigenes Referat bei der Baupolizei geht diesen Anzeigen nach, führt vor Ort Kontrollen durch und leitet das Ergebnis an die zuständige Magistratsdirektion weiter. „Es ist zu beobachten, dass sich die Bewohnerinnen und Bewohner der Stadt durch Kurzzeitvermietungen oft beeinträchtigt fühlen. Da geht es oft um den Müll oder darum, wer zusätzlich entstehende Kosten übernimmt“, sagt Stadträtin Hanel-Torsch. Wenn es um die Maßnahmen geht, haben die Städte stets ein Auge darauf, wie es denn anderswo zugeht und welche Vorkehrungen in anderen Regionen getroffen werden. So hält es auch die Stadt Wien. Vielleicht müsse man noch weiter nachbessern, sagt die Stadträtin. Man beobachte die Situation und versuche immer, einen Schritt voraus zu sein. Wie hält sie es eigentlich persönlich mit den privaten Unterkünften? War sie im Urlaub schon einmal in einer Airbnb-Wohnung zu Gast? „Nein, noch nie. Denn was hier gilt, gilt woanders ebenso. Es gibt eigentlich überall schöne Hotels in allen möglichen Kategorien“, so Elke Hanel-Torsch.

Zurück nach Brüssel und den europäischen Regulierungsversuchen: SPÖ- Abgeordneter Andreas Schieder betont, dass man auf EU-Ebene auch schauen müsse, wie Regeln vereinfacht und Bauen billiger werden könne. Er plädiert außerdem dafür, zusätzliches Geld aus dem mehrjährigen Finanzrahmen, über den gerade verhandelt wird, für leistbares Wohnen zu lukrieren. Und Schieder macht noch auf ein weiteres Problem aufmerksam: „Wie kann es sein, dass es ein Geschäftsmodell ist, Wohnraum leer stehen zu lassen? Es gibt Unternehmen, die ganze Stockwerke oder einen halben Turm kaufen und dies als Sicherheit in ihre Bilanz stellen. Dabei ist das Wichtigste für diese Unternehmen, dass die Räume nicht bewohnt werden, denn sonst würde der Bilanzwert sinken. So wie bei einem Auto – sobald man es anmeldet, ist es weniger wert. Das ist schon verrückt, und wir müssen uns überlegen, wie wir das bekämpfen können.“ Tatsächlich belegt eine Studie des EU-Parlaments, dass Wohnungen immer öfter als Anlageobjekte gekauft werden und damit mehr Einnahmen generiert werden als mit Mieten. So bleiben die Gebäude leer. Konkret heißt es in der Studie: „Bei genauerer Betrachtung der Geschäftsmodelle börsennotierter Wohnimmobilienfonds in den EU- Mitgliedstaaten zeigt sich ein auffälliges Muster: Der Wert der von diesen Fonds gehaltenen Immobilien ist deutlich schneller gewachsen als ihre Mieteinnahmen. Dies deutet auf Spekulationen hin.“
Europa hat jedenfalls erkannt, dass die Wohnungskrise eine existenzielle Bedrohung für viele Menschen ist. Denn wo Wohnraum zum reinen Investment verkommt und gewachsene Stadtteile entvölkert werden, geht es auch um den sozialen Zusammenhalt. Doch die neuen EU-Regeln gegen Kurzzeitvermietungen, wie auch immer diese schließlich aussehen werden, können kein Allheilmittel sein. Die Politik muss die Rahmenbedingungen für bezahlbaren Wohnraum liefern – und die Uhr tickt.