Boomer haben große Wohnungen und sterben bald. Können wir also aufhören, über Wohnungsnot nachzudenken?Boomer haben große Wohnungen und sterben bald. Können wir also aufhören, über Wohnungsnot nachzudenken?Boomer haben große Wohnungen und sterben bald. Können wir also aufhören, über Wohnungsnot nachzudenken?

Unsere Boomer. Sie stellen die kommenden Generationen vor so manche Herausforderung: Ihre schiere Menge sprengt unser Rentensystem, ihre Arbeitsplätze können nicht alle nachbesetzt werden und sie haben jahrelang versäumt, Klimaschutzmaßnahmen durchzusetzen. Aber das soll kein Beitrag über „Boomer Bashing“ werden. Ganz im Gegenteil. Es gibt ein zentrales gesellschaftliches Problem, bei dem eben genau die Boomer Generation die Lösung sein kann. Und zwar beim Thema Wohnen.

Dazu haben Studien aus Frankreich und Deutschland ein Szenario entworfen. Und zwar geht es um den Effekt des „Silver Tsunami“. Die Idee: Die sogenannte Boomer-Generation, das sind Personen, die zwischen 1955 und 1969 geboren sind, und heute um die 65 Jahre alt sind, die einen großen Teil des Wohnraums besitzen oder zumindest bewohnen. Statistisch gesehen, werden diese Menschen in den kommenden zwanzig bis dreißig Jahren sterben. Ihre zahlreichen Wohnungen werden dann frei und überfluten den Immobilienmarkt (daher der Begriff „Tsunami“). Das Silver in Silver Tsunami soll für die silbernen Haare von älteren Menschen stehen. Durch den Effekt soll das Mieten oder Kaufen von Häusern oder Wohnungen spürbar günstiger werden. Vor allem in Deutschland wird der Silver Tsunami bereits vorsichtig als Lösung der Wohnraumknappheit gehandelt.

Aber nicht nur in Deutschland ist der Wohnungsmarkt angespannt. Ähnliches erleben wir in Österreich. Auch bei uns würden sich wohl die meisten über eine Entspannung am Wohnungsmarkt freuen. Eine Auswertung von ImmoScout24 hat sich damit beschäftigt, wie sich die Mieten in Wien im vergangenen Jahr entwickelt haben. Insgesamt sind dort die Mieten in einem Jahr um sieben Prozent gestiegen. In einzelnen Bezirken sogar um über 20 Prozent. Das sind Entwicklungen weit über der Inflation und weit über dem durchschnittlichen Anstieg der Gehälter. Langfristig bedeutet das für viele Menschen, dass die Miete immer mehr vom Lohn wegfressen wird.

Ein Markt wird bekanntlich durch Angebot und Nachfrage reguliert. Dem Silver Tsunami zufolge würden weniger Menschen um eine gleichbleibende Zahl an Wohnungen konkurrieren. Eine Verschiebung zugunsten der Mieter. Schauen wir uns mal die Fakten an: 19 Prozent der Wohnungen in Österreich werden derzeit von Personen über 60 bewohnt, zur Miete oder als Eigentum. Wir reden hier von 785.100 Wohnungen. Das geht aus Zahlen der Statistik Austria hervor. Und die älteren Generationen bewohnen nicht nur viele Wohnungen, sondern im Schnitt auch noch die größten. In Österreich leben Personen über 60 im Schnitt in Wohnungen oder Häusern mit 3,5 Räume. So viel wie keine andere Altersgruppe.

Also einfach darauf warten, dass diese vielen, großen und billigen Wohnungen frei werden? So einfach ist es dann doch nicht. „Alterungsbedingt jetzt anzunehmen, in den Städten werden in guter Lage so viele Wohnungen frei und die werden günstiger, darauf würde ich nicht wetten“, sagt der Ökonom Michael Klien vom Wifo. „Ich kann mir vorstellen, dass gewisse Teile des Landes, wo es eben auch eine Abwanderung gibt oder gegeben hat, weiter unter Druck kommen könnten. Das betrifft Gegenden wo alte, strukturschwache Industrien zurückgeblieben sind – mit einem hohen Durchschnittsalter.“

Das bedeutet, dass beispielsweise Wien, eine Stadt, in der gerade einmal 16,5 Prozent der Menschen älter als 65 Jahre sind, weniger vom Effekt betroffen ist als etwa Gemeinden in der Steiermark, in denen die Quote teilweise bei 35 bis 40 Prozent liegt. Dieses Ungleichgewicht zwischen Stadt- und Landbevölkerung hängt damit zusammen, dass es in Österreich schon in den vergangenen Jahrzehnten eine Landflucht gab. Wegen besserer Jobs oder einer anderen Lebensführung ziehen junge Menschen in die Stadt und verknappen dort den Wohnraum.

Das ist natürlich kein speziell österreichisches Problem, das Phänom gibt es auch in strukturschwächeren Regionen in Deutschland. Zurück bleiben die ältere Bevölkerung und leere Häuser. Für diese Gemeinden ist der demografische Wandel weniger eine Chance, sondern vielmehr eine Gefahr für den Wohnungsmarkt. In der Steiermark wird vom Momentum Institut auf bis zu 16 Prozent geschätzt.

„Für die Gemeinden, man sieht das ja, wenn man hinschaut, ist das Leerstandsmanagement oder wie man halt mit leerstehenden Gebäuden umgeht, schon eine Herausforderung, weil zum Teil zu den Preisen, die halt erzielbar sind in dem Markt, wollen es die Leute dann nicht verkaufen. Oder die Gemeinde muss als Käufer eintreten, damit halt im Stadtzentrum nicht ausgestorbene Straßenzüge und Ähnliches vorherrschen“, sagt Michael Klien.

Dass die Gemeinde Wohngebäude, aber auch leerstehende Geschäftsräume einfach kauft, um sie günstig weiterzuverkaufen oder zu vermieten, ist natürlich keine langfristige Lösung. Auch die Kommunen haben nur begrenzte finanzielle Mittel.

Hinzu kommt, dass in den alternden Gemeinden trotz Leerstands noch immer neu gebaut wird. Neben leeren Häusern wird, überspitzt gesagt, dann ein kompletter Straßenzug mit neuen Häusern aus dem Boden gestampft. Denn es ist einfacher und manchmal auch billiger, neu zu bauen als zu sanieren. „Ich glaube, man unterschätzt oft, wie viel komplizierter und aufwendiger es ist, ein altes Haus vielleicht zu sanieren oder herzurichten, damit es einem modernen Standard entspricht“, sagt Michael Klien.

Eine Kernsanierung bedeutet häufig, bis auf die Außenfassade alles neu machen zu müssen. Das ist teuer und aufwendig. Das Problem: Diese sanierungsbedürftigen Gebäude werden nun mal am häufigsten von älteren Personen bewohnt. Die über 65-Jährigen leben im Schnitt in den Häusern mit der schlechtesten Heizsituation und der geringsten Ausstattung, das geht aus Zahlen der Statistik Austria hervor.

In den Ballungsräumen um Salzburg, Innsbruck oder Wien erwartet Klien hingegen nicht wirklich, dass sich die Nachfrage oder die Preissituation entspannt. Genau dort, wo man sich den Effekt eigentlich erhofft, dürfte sich also wenig ändern. Zwar sagen die Prognosen, dass in manchen gut gelegenen Wiener Bezirken altersbedingt ein Bevölkerungsrückgang zu erwarten ist. Doch dort ist die Nachfrage so stark, dass sich kaum etwas am Markt tun wird. Die Immobilienbesitzer werden keine großen Probleme haben, neue Mieter oder Käufer zu finden.

Die inneren Bezirke Wiens und die Gemeinden auf dem Land weisen eine völlig unterschiedliche Situation am Wohnungsmarkt auf. Das zeigt: Es gibt nicht den einen österreichischen Immobilienmarkt. Der Markt ist kleinteilig. Und deshalb gibt es auch nicht die eine Lösung für das Problem. Verschiedene Städte und Gemeinden haben mit verschiedenen Herausforderungen zu kämpfen. Nicht überall freut man sich über mehr Wohnraum. Und so ist diese Idee des „Silver Tsunami“ nicht die eine Lösung.

Man kann den Markt wohl nach der Begehrtheit der Lage einteilen. Aber selbst was als begehrte Lage gilt und was nicht, kann sich jederzeit ändern: „Man muss nur zurückdenken an die Corona-Zeit, wo plötzlich Freiflächen und Garten oder Ähnliches zumindest kurzzeitig deutlich in Zulauf gewonnen haben. In den 70er- oder 80er-Jahre ist Wien ja stark geschrumpft, weil das Leben in der Vorstadt höhere Qualitäten, einfach im gesellschaftlichen Trend gelegen ist. Also das kann natürlich immer passieren“, sagt Klien.

Es war nun mal schon immer so, dass es an „guten Lagen“ eine Überschussnachfrage gab. Eine Urkraft des Wohnungsmarkts. Klien glaubt nicht, dass die Demografie genug Einfluss hat, um diese Gesetze des Wohnungsmarkts außer Kraft zu setzen.

Im europäischen Ausland ist der Effekt schon länger Thema. In Frankreich spekuliert man, ob die dortige Erbschaftssteuer den Effekt verstärken könnte. Der Erbschaftsteuer-Freibetrag liegt in Frankreich gerade einmal bei 100.000 Euro. Um die Erbschaftsteuer zu begleichen, sind die Erben eher bereit, die Immobilie zu einem niedrigeren Preis zu verkaufen, so der französische Immobilienexperte Niclas Jeffs in Le Figaro.

Ein potentieller Katalysator für sinkende Preise. Aber einer, der sich auf den österreichischen Markt nicht übertragen lässt. Denn wir sind eines der wenigen europäischen Länder ganz ohne Erbschaftssteuer.

Trotz aller Bedenken, wird in Deutschland der demografische Wandel gerade in den Leitmedien vorsichtig als Heilsbringer für den Wohnungsmarkt gehandelt. Süddeutsche Zeitung, die Zeit oder das Handelsblatt kokettieren mit der Hoffnung, dass das Ganze zumindest etwas Druck vom Kessel nimmt. Die Situation am Wohnungsmarkt in Berlin, München oder Hamburg ist dramatisch. Die Mieten, die ohnehin schon hoch waren, sind in den vergangenen Jahren noch einmal explodiert. Kein Vergleich zu den Städten in Österreich. Die Linke in Berlin hat bei den Wahlen im September mit dem großen Versprechen gewonnen, Wohnungskonzerne zu vergesellschaften.

In Österreich kann man aufgrund einer weitsichtigeren Wohnraumpolitik zumindest etwas entspannter auf die Sache blicken. Hier sorgen in den Städten die Gemeindebauten für eine spürbare Entlastung des Marktes. Ein Konzept, das in Wien seit über 100 Jahren kultiviert wird und sehr gut funktioniert. Eine halbe Million Menschen wohnen allein in Wien in Gemeindebauten. Eine Lösung, die für unsere Nachbarn aus Deutschland aber auf die Schnelle nicht so einfach umsetzbar ist.

In Deutschland würde man das Problem am liebsten mit ganz viel Neubau lösen. 400.000 neue Wohnungen jedes Jahr hat die Bundesregierung in Deutschland bei ihrem Amtsantritt 2025 versprochen. Das Ziel hat man im vergangenen Jahr aber klar verfehlt. In Österreich hingegen wurden im Vorjahr 47.000 neue Wohnungen genehmigt. Rechnet man diese Zahl auf die österreichische Bevölkerung hoch, hätten wir das Ziel, das sich Deutschland gesteckt hat, locker erreicht.

Besonders in Graz und Wien wurde in den letzten 20 Jahren ungeheuer viel gebaut, um das Bevölkerungswachstum von acht auf neun Millionen zu bewältigen. Michael Klien glaubt, dass darin einer der Gründe steckt, warum man in Deutschland diese Debatte anstößt und so viel Hoffnung in den Effekt steckt, in Österreich dem ganzen aber nur wenig Beachtung schenkt. Denn während bei uns die Bevölkerung weiter anwächst, bleibt die Bevölkerungszahl in Deutschland weitgehend auf dem gleichen Niveau oder sinkt sogar. In Deutschland fragt man sich, warum man dann Neubau braucht. Man könnte doch den vorhandenen Wohnraum einfach besser verteilen. Eine Debatte, die im wachsenden Österreich in dieser Form nicht so präsent ist, weil man ohnehin für die wachsende Bevölkerung bauen muss.